2016. januártól 5 százalékra csökken az új lakások értékesítésének áfája

2016. január 1-jétől az új építésű lakások és házak értékesítése esetén 2016–2019 között a kedvezményes 5 százalékos kulcs kerül alkalmazásra.

Sztankó Dániel

Pénzügyi képviseleti csoportvezető Bemutatkozás ▼
A szerző további bejegyzései »

Kisokos

A bejegyzésben az alábbi szakkifejezések szerepelnek. Kattintson a kifejezésre és elmagyarázzuk mit jelent:

Mire vonatkozik pontosan a kedvezményes adómérték?
A kedvezményes adómérték két esetre vonatozik:

  • Többlakásos lakóingatlanok esetében maximum 150 négyzetméteres hasznos alapterületű lakások értékesítésére.
  • Egylakásos lakóingatlanok esetében (pl. családi házak) 300 négyzetméteres hasznos alapterületű lakások értékesítésére.

Értelmezést igényel a lakóingatlan kifejezés. A lakóingatlan fogalmát az áfa-törvény értelmező rendelkezései tartalmazzák. Eszerint lakóingatlan: lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan. Nem minősül lakóingatlannak a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült, így különösen: a garázs, a műhely, az üzlet, a gazdasági épület.

Az új 5 százalékos adómérték a már megépült lakásokra is vonatkozhat. Ez azért lehetséges, mert az Áfa-törvény rendelkezései szerint újnak akkor tekintik az ingatlant, ha annak használatbavételi engedély jogerőre emelkedése még nem történt meg, illetve a használatbavétel és az értékesítés között még nem telt el két év. Ezek alapján például egy olyan társasházi lakás, amely már idén megépült, de csak jövőre, vagy esetleg 2017-ben kérik meg rá a használatbavételi engedélyt, esetleg akkor értékesítik, újnak minősül. Vagyis annak ellenére 5 százalékos áfát kell utána befizetni, hogy már 2015-ben (sőt, extrém esetben akár 2014-ben) megépült.

Mikortól alkalmazható az új, kedvező adómérték?
Az új szabályt azokra az esetekre kell először alkalmazni, amikor a teljesítés időpontja (azaz a birtokbaadás), illetve az előleg 2016. január 1-jére vagy azt követő napra esik. Ez azt jelenti, hogy amennyiben a teljesítés időpontja 2016-ra esik, akkor már a kedvezőbb adómértéket lehet alkalmazni, kivéve azokat az előlegeket, amelyeket még 2015-ben fizették ki (az előlegre még a 27 százalékos adókulcsot kell alkalmazni).

Van-e jelentősége, hogy nettó módon (100 millió forint +áfa) vagy bruttó módon (összesen 127 millió forint) állapodnak meg a felek még 2015-ben?
Elöljáróban fontos tisztázni miként befolyásolhatja a jövőben alkalmazandó adókulcsot a felek közötti megállapodás. Itt fontos leszögezni, hogy a változásnak köszönhetően az adóalap és az adókötelezettség számítása annak megfelelően alakul, hogy a felek nettó, vagy bruttó módon történő elszámolásban állapodtak meg.

Nettó megállapodás
A nettó módon történő elszámolás értelmében a fizetendő összeg nem tartalmazza az adó összegét: „A felek 2015-ben megállapodtak abban, hogy 2016-ban 100 millió Ft + áfa ellenértékért értékesítik a lakást.

Számla Nettó összeg Áfa Bruttó összeg
100 27 127

A fentieknek megfelelően amennyiben a felek nettó módon történő elszámolásban állapodnak meg és az ügylet általános forgalmi adó szempontjából 2016. január 1 után teljesül, úgy az ügyletről kibocsátott számlán az új adómértéket és az annak megfelelő adóösszeget kell feltűntetni. Ebben az esetben a lakóingatlan beszerzőjét illeti meg az adókulcs csökkenéséből eredő előnyt. A vevőnek ugyanis 2016-ban összesen 105 millió forintot kell fizetnie és nem 127 millió forintot.

Bruttó megállapodás
Amennyiben a felek bruttó módon állapodtak meg, úgy az ellenérték tartalmazza az előzetesen kiszámított adó összegét is: „A felek 2015-ben megállapodtak abban, hogy 2016-ben összesen 127 millió Ft ellenértékért értékesítik a lakást.

Számla Nettó összeg Áfa Bruttó összeg
120.9548 6.0452 127

A bruttó módon történő elszámolás esetén annyi az eltérés a fentiekhez képest, hogy a számlán az előzetesen megállapított, adót is tartalmazó ellenértéket kell feltűntetni, ez lesz a számla bruttó értéke. Mivel a bruttó összeg alapján számítandó az új adóalap és az adó összege, az elszámolás következtében nő az adóalap. Ebben az esetben a vevőnek 127 millió forintot kell megfizetnie az eladó részére. Az eladó azonban a 127 millió forintnak csak az 4,76 százalékát köteles befizetni áfaként, tehát az értékesítőt illeti meg az adókulcs változásával járó előnyök (5 százakos adókulcs esetén a bruttó összegből nettő összegre történő átkonvertálása esetén a „fentről számított” 4,76 százalékos adókulcsot kell alkalmazni). Ez azonban változhat, ha a felek közös megegyezéssel módosítják a szerződést és utólag a vételárat megváltoztatják például 105 millió forint összegre.

Mi történik a még 2015-ben átadott/átvett előleg esetén?
Az Áfa törvény értelmezésében, amennyiben a felek előlegben állapodnak meg, azzal kapcsolatban az értékesítő köteles a fizetendő adót megállapítani, annak kézhezvételekor. Amennyiben az előleg fizetésére 2016. január 1-ét megelőzően kerül sor, azonban a végszámlát azt követően állítják ki, úgy a fentieknek megfelelően annak függvényében alakul a teljes adóalap és az adófizetési kötelezettség, hogy a felek nettó vagy bruttó módon történő elszámolásban állapodtak meg.

Az előlegnek a 2016. január 1. előtt esedékes részre 27 százalékos adókulcs szerint kell megállapítani az általános forgalmi adókötelezettséget, majd amennyiben a végszámla kiállítására az adókulcs csökkenését követően kerül sor, úgy a bruttó, illetve nettó megállapodásnak megfelelően kell eljárni és a magasabb adókulcsot alkalmazni.

Nettó megállapodás

Teljes ellenérték 100 M Ft + áfa    
       
Előlegszámla Nettó összeg Áfa Bruttó összeg
Előleg (áfa 27 %) 20 5,4 25,4
       
Végszámla Nettó összeg Áfa Bruttó összeg
Teljes ellenérték (áfa  5%) 100 5 105
Előlegként teljesített összeg (áfa 27%) 20 5,4 25,4
Pénzügyileg rendezendő 100-20=80 4 84

Amennyiben a felek nettó elszámolásban állapodtak meg és a vevő előleget fizet úgy, hogy az ügylet 2015. december 31-ét követően teljesül, az arról kibocsátott végszámlán a felek által megállapított nettó összegből kell kiindulni és meghatározni a még rendezendő részt (adóalap és adó). Az ahhoz kapcsolódó adókötelezettséget az új adókulcs segítségével kell megállapítani, tehát ebben az esetben az elszámolás következtében – adóalap változatlan – a vevő részben megkapja az adómérték csökkenésével járó előnyöket, hiszen a vevőnek összesen 109,4 millió forintot kell fizetni (ha az egész ügylet 2015-ben teljesült volna, akkor 127 millió forintot kellett volna fizetni).

Bruttó megállapodás

Teljes ellenérték 127 M Ft    
       
Előlegszámla Nettó összeg Áfa Bruttó összeg
Előleg 20 5,4 25,4
       
Végszámla Nettó összeg Áfa Bruttó összeg
Teljes ellenérték (áfa 5%) 120,9548 6,0452 127
Előlegként teljesített összeg (áfa 27%) 20 5,4 25,4
Pénzügyileg rendezendő 96,76384 4,83616 127-25,4= 101,6

Előleg alkalmazása és bruttó elszámolás esetén a végszámla kibocsátásakor az értékesítő az ügylet bruttó értékéből köteles kiindulni és kiszámítani, hogy az előleg beszámításával mekkora a vevő részéről pénzügyileg teljesítendő, fennmaradó összeg. A fenti számítás értelmében látható, hogy a magasabb adókulcs segítségével megállapított ellenérték és előleg következtében nő az előzetesen kalkulált adóalap, vagyis az értékesítő megkapja az adómérték csökkenésével járó előnyt. A vevőnek ugyanígy 127 millió forintot kell fizetni az eladónak, de az eladó nem 27 millió forint áfát fizet az adóhatóság részére, hanem csak 10,88 millió forintot (5,4 + 6,0452), azaz az adómérték csökkenéséből eredő előnyből az eladó profitálhat.

Ossza meg ismerőseivel:

Amennyiben tetszett Önnek bejegyzésünk, kövessen minket a Facebookon is!

Hozzászólások (57)

  1. A.Anita szerint:

    Tisztelt Sztankó Dániel!
    Természetesen a mi eladónk is magáénak érzi az ÁFÁ-t. A NAV álláspontja alapján szerinte ez neki jár, mert a szerződésünk szerinte bruttó. A kérdésem az lenne, hogy ön szerint a szerződés nettó vagy bruttó-e? A szerződés szövegében igy szerepel az ár: bruttó … Ft ( nettó…. Ft +…… Ft ÁFA)
    Szerinte a nettó csak zárójelben szerepel, így bruttóra szerződtünk. Az ügyvédi megbízásban már csak a bruttó ár szerepel. Kötöttünk előszerződést is, abban is csak bruttó ár szerepelt. Számít az, hogy az előszerződésben és az ügyvédi megbízásban csak a bruttó árak vannak? Az adásvételi nem tartalmaz egyéb ÁFÁ-val kapcsolatos kitételt. Köszönöm válaszát!

  2. Tóth Katalin szerint:

    Kedves Dániel!

    Az lenne a kérdésem, ha vállalkozó vagyok és a megrendelő egy magánszemély aki egy 150 m2-es családi házat épít, az építőanyagokat saját maga szerzi meg. 2015 -ben vállalkozói szerződést kötöttünk teljes kivitelezésre bruttó összegbe határoztuk meg az árat, kérdésem az lenne, hogy a vállalkozói díjat 5%-os vagy 27%-os áfával kell kiszámlázni?

    Üdvözlettel:
    Tóth Katalin

    • Sztankó Dániel szerint:

      Kedves Katalin,

      A rendelkezésre álló információk alapján úgy tűnik, hogy Ön az áfa-törvény 10. §. d) szerinti ügyletet teljesít:
      az építési-szerelési munkával létrehozott, az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő ingatlan átadása a jogosultnak, még abban az esetben is, ha a teljesítéshez szükséges anyagokat és egyéb termékeket a jogosult bocsátotta rendelkezésre.

      Természetesen ehhez át kell néznünk a szerződést, hogy biztosan ezt meg tudjuk állapítani.
      Ha a felvetésünk igaz, akkor 5 %-os áfával kell számlázni.

      Üdvözlettel:
      Sztankó Dániel

  3. szűcs mária szerint:

    Kedves Dániel,
    saját tulajdonunkban lévő telekre történő családi ház építésére kötöttünk egy vállalkozóval kivitelezési szerződést, bruttó vállalási ár meghatározásával. A vállalási ár magába foglalja a kivitelezéshez szükséges anyagokat, segédanyagokat, munkadíjat, tehát az építőanyagokat is (egy két kivétellel pl.beltéri burkolatok, tetőcserép, nyílászárók, amiket mi szereztünk be és fizettünk ki a kereskedőnek) a vállalkozó szerzi be. A kivitelezési szerződéshez kapcsolódik egy munkafázisok szerinti költségvetés (ami az árajánlata volt a kivitelezőnek) mely különbontva tartalmazza az egyes munkák(pl.alapozás, falazás, vakolás stb.) anyag és munkadíját.
    A vállalkozó több ütemben az anyagbeszerzés és munkák elvégzésének függvényében számlázott, a számlákon csak annyit tüntetett fel, hogy szerződés szerinti anyagköltség ésvagy pl. fűtésszerelés, villanyszerelés stb.Még egy két munkafázis számlázása hátra van.
    Minek számít a mi ügyletünk, alkalmazható-e a mi esetünkben akár a csökkentett áfa vagy áfa visszaigénylési támogatás, mire és kinek a javára?
    Válaszát előre is köszönöm. Üdv. szűcs mária

    • Sztankó Dániel szerint:

      Kedves Mária!

      A teljeskörű válaszadáshoz szükséges átnézni a felek közötti szerződést.

      Üdvözlettel:
      Sztankó Dániel

  4. Béla szerint:

    Kedves Gábor!

    Magán személytől vásárolt telken társasház épül, melyet egy projektcég valósít meg és ad el. Az értékesítésnél a számlán egy összegben szerepel a vételár, vagy külön kell bontani telek és lakás árra?
    Ha az eladott lakások egyik fele kisebb, a másik fele nagyobb mint 150 m2, akkor egyanarra a telekre egyszer 5%, a másik esetben 27%-os Áfa tartalmat kell megjeleníteni, vagy a telek nettó árral szerepel és csak a lakás áfás?
    Köszönöm válaszát, üdvözlettel: Béla

    • Sztankó Dániel szerint:

      Kedves Béla!

      A kérdés megválaszolásához szükség lenne átnézni a felek közötti szerződést.

      Üdvözlettel:
      Sztankó Dániel

  5. Szabó Tibor szerint:

    Kedves Sztankó Dániel!2015.májusában családi ház építésbe fogtunk.A készenléti állapot kb.65%-os…tető alatt van,csatornázva van-eresz-nyilászárók-bejárati ajtó is-a helyén vannak…kb.7 Mi.Ft-ról van ÁFÁS számlánk,és kb.1 Mi.Ft-ról Szlovák számlánk/tetőfaanyag/…természetesen még kb.5-7 Mi.Ft-ra lesz szükség,hogy-még ebben az évben-megkaphassuk a használatbavételi engedélyt.Most próbálkozunk az OTP-nél kölcsön folyósításra szert tenni….örülnék,ha a már meglévő,2015-ben vásárolt anyagok ÁFA-különbözetét visszakapnánk…külön-külön szerződtünk Kőmüves,ács…vállalkozókkal….sok időt töltöttem,hogy kérdéseimre választ kapjak…kaptam hideget-meleget…hol örültem,hol elszomorodtam..és állítólag a költségvetés 70-75%-áról prezentálni kell számlákat,csak akkor lehetséges a visszafizetés…a Szlovák 20%-os ÁFA számlám valószínűleg kiesik,de remélem,hogy a 70-75 %-ba beleszámít….kérdések még vannak…hol kezdjem el a folyamatot?…meg kell várni,ameddig elkészül a ház?…melyik Bankhoz kell fordulni?….előre is köszönöm-köszönjük,feleségemmel-válaszát…bízom benne,hogy sikerült világosan fogalmaznom….nagyon várjuk válaszát…üdvözlettel:Tibor-61-és Ilonka-51-

    • Sztankó Dániel szerint:

      Kedves Ilonka!

      Nem állunk közvetlenül kapcsolatban egyik hitelintézettel sem csok témájában, ezért nem tudjuk, hogy e témában mely hitelintézet mivel tud segíteni. Elsősorban érdemes megkeresni a számlavezető hitelintézetet a kérdéssel.

      Üdvözlettel:
      Sztankó Dániel

  6. Beatrix szerint:

    Tisztelt Sztankó Dániel!

    2015.októberben kötöttük meg a kivitelezővel a szerződést(nettó+27%áfával.) Szakaszos fizetésben állapodtunk meg és általában havonta kapunk egy számlát.2016.Január 15.-én állította ki a legutolsót 27%-os áfával.Én kérdeztem tőle,hogy ez helyes-e és a válasza az volt,hogy még nem tudni semmit az áfa csökkentésről ezért nem tud kiállítani 5%-ról számlát.
    A kérdésem az lenne,hogy a továbbiakban 5%-ról fogadjak el számlát?Illetve reklamáljak az előző számlával kapcsolatban?
    Köszönettel
    Beatrix

    • Sztankó Dániel szerint:

      Kedves Beatrix!

      A teljeskörű válaszadáshoz szükséges átnézni a felek közötti szerződést. Általánosságban véve mondható, hogy 2016. január 16. teljesítésű számlán 27 %-os lakás áfa már nem szerepelhet.

      Üdvözlettel:
      Sztankó Dániel

  7. Krisztina szerint:

    Kedves Dániel,

    Én is hasonló cipőben járok, mint az előttem szólok…..fix árban állapodtunk meg az építtetővel, ami nekem fix nettó ár + fix 27% áfa-at jelent, és ebből kalkulálódik a bruttó végső ár, amit Én fizetek az építtetőnek, amiből Ő lerója a 27%-ot az Adóhatóság fele “helyettem”.
    Ezek alapján kifizettem 10% előleget…..tiszta ügy, 27% áfát tartalmaz MAJD a számla, amit 2015 május óta nem kaptunk kézhez.

    Majd 2016.01.01-jével Áfa tv. változás történt, és az áfa 5%-ra csökkent. Értelmezésem szerint a nettó ár, mint adóalap változatlan kellene hogy maradjon a fenmaradó 90%-ra aminek az esedékessége 2016 február lesz, amit 5% áfa terhel mint Vevőt.

    Vagy az áfa törvényben hagytak ekkora hézagot, és az áfa változás mellett az adóalap is változhat az építtető kénye kedve szerint? Az áfa mértéke részéről irreleváns, hiszen azt lerója a NAV felé, a nettó ár ami fedezi az önköltségét és a marginját, valójában ez a kialkudott ár.

    Az adóalap ily módon történő változása megállja a helyét Ptk és számvitel szempontból?

    Előre is köszönöm válaszát
    Krisztina

    • Sztankó Dániel szerint:

      Kedves Krisztina,

      Ebben az esetben érdemes tüzetesen átnézni a szerződést, hogy tényleg megállja-e a helyzetet. Mint más esetekben, itt is a kedvező áfa mérték alkalmazása függ a felek szerződéses akaratától.

      Üdvözlettel:
      Sztankó Dániel

    • Katalin szerint:

      Tisztelt Sztankó Dániel!
      2015.évben kötöttünk szerződést, 2016.évben lesz a teljesítés. Bruttó árra szerződtünk és a szerződés szövegében szerepel “az ár tartalmazza az áfát, mely jelenleg 27%” kitétel.
      Eddig előleget fizettünk, azaz a számlán előleg, a szerződésben vételárrészlet szerepel.

      Ilyen esetben hogyan fogja a vállalkozó kiállítani a végszámlát? Mennyit kell fizetnünk majd egy olyan lakás vételáraként, melynek a szerződésbeli vételára 15mFt, mely a “27%áfát is tartalmazza”.
      Köszönöm válaszát!
      Üdvözlettel
      Katalin

    • Sztankó Dániel szerint:

      Kedves Katalin!

      A rendelkezésre álló adatok alapján úgy tűnik, hogy a felek bruttó módon állapodtak meg egymással. Ez azt jelenti, hogy a végső bruttó ár 2016-ban nem változik, ha a felek nem módosítják a szerződést. Természetesen erre az esetre is igaz az, hogy a teljeskörű válaszadáshoz szükséges átnézni a felek közötti szerződést.

      Üdvözlettel:
      Sztankó Dániel

  8. Zsuzsanna szerint:

    2015-ben egy új építésű társasházban vásároltam egy lakást. Bruttóban készült a szerződés.2015-ben foglalóra és előlegre, ütemezés mellett kifizettük a bruttó vételár 80%-át a befektetőnek. 2016-ban még kifizetésre kerül 20%. A befektető csak a NAV tájékoztatója alapján 2016-ra áthúzódó vételár felül számolt áfa megoldást kívánja alkalmazni. Közölte más megoldás nincs.
    Kérdésünk milyen formában kérhetünk szerződés módosítást
    Köszönettel: Zsuzsanna

  9. Koch Barnabás szerint:

    Kedves Dániel,

    segítségét kérem néhány “ÁFA visszatérítési támogatás”-hoz kapcsolódó kérdés tisztázásában:

    2015-ben fogtunk építkezésbe és egy kivitelezővel nettó + 27% áfa formátumú szerződést kötöttünk szerkezetépítési munkára. A fizetést a szerződésünk szerinti, ütemezésben, a készültségnek megfelelően 4 részletben végeztük 2015-ben. Már csak az 5. utolsó ütem van hátra a szerkezet építésből, ami januárban fog elkészülni.
    Az építkezésünk finanszírozásban nem lesz hitelintézet, csak vállalati kölcsön.

    kérdéseim:
    – „Áfa visszatérítési támogatás, ami a CSOK rendszerbe illesztve került bevezetésre” —- Nem teljesen világos számomra, hogy a lehetőséggel CSOK igénybevétele nélkül is lehet-e élni, avagy sem!?

    – opció1: Megtehetem, hogy kibővítem a szerződést teljes, használatbavételre alkalmas állapotú kivitelezésre generálban (ekkor elvileg 5% áfával kapom a további számlákat, de mi történik a korábbi 2015-ös számlák áfa tartalmával?)
    – opció2: a befejező munkákra direktben szerződöm szakiparonként (ekkor, ha jól értem, áfa visszatérítésre “pályázhatok”, de hol kérhetem, ha nem lesz hitelintézet bevonva?).
    Ön mit javasol?

    Válaszát előre is köszönöm!
    Üdv
    Koch Barnabás

  10. Laszlo szerint:

    Tisztelt Cim,
    2015-ben brutto modon allapodtam meg a vallalkozoval es utemezett fizetes mellett a vallalkozoi dij kb. 90%-a 2015-ben mar kifizetesre kerult. A maradek kb. 10% kifizetese mar 2016-ban esedekes, a haz atadasa meg nem tortent meg, hasznalatbaveteli engedely sincs.
    Kerdesem, hogy a hatralevo reszletre vonatkozoan elfogadhatok-e 27%-os AFA-t tartalmazo szamlat? Egyaltalan milyen lehetosegeim vannak, hogy megrendelokent reszesuljek az adomertek csokkenesebol szarmazo elonyokbol? Mikent kellene ehhez utolagosan modositani a szerzodest? Koszonettel,
    Laszlo

    • Sztankó Dániel szerint:

      Kedves László!

      Kulcsra kész ház átadásáról van szó vagy egyes építőipari munkát elvégzéséről. Ha kulcsra kész ház átadásáról van szó, akkor a 2016-ban esedékes részletre már 5 %-os kulcsot lehet alkalmazni.

      Üdvözlettel:
      Sztankó Dániel

  11. Kata szerint:

    Tisztelt Dániel!
    Egy múltban történt, de ide kapcsolódó kérdésem lenne:
    annó, amikor az áfa 20%-ról 27%-ra emelkedett, akkor ez az áthúzódó szerződéseknél hogy volt kezelve? Ugyanígy, mint a mostani állásfoglalás és ott az építtető veszített a szerződésen?
    Köszönöm válaszát!

    • Sztankó Dániel szerint:

      Kedves Kata!

      Korábbi adómérték változások hasonló elvek mentén hatottak a folyamatban lévő ügyletekre – korábban is a teljesítés időpontja határozta meg az alkalmazandó adómértéket.

      Üdvözlettel:
      Sztankó Dániel

  12. Danett szerint:

    Tisztelt Sztankó Dániel,
    2015. évben újonnan épülő, társasházi lakásokat értékesítettünk, több vételárrészlet kiszámlázásra, megfizetésre történt, az azok utáni áfa-befizetés is megtörtént. Az átadás 2016. évben történik, a végszámla, tehát az utolsó részlet kiszámlázása 2016-ban lesz. A felek által kötött adásvételi szerződésben X bruttó ár szerepel, amely tartalmazza a 27%-os áfát. A kérdésem, hogy mivel a felek bruttó árban állapodtak meg a fenti megfogalmazás mellett, a 2016-ban kiállított számlák milyen áfa-mértéket kell, hogy tartalmazzanak? Válaszát előre is köszönöm!

    • Sztankó Dániel szerint:

      Kedves Danett!

      A 2016-ban kiállított végszámla mindenképpen az 5 %-os áfát kell, hogy tartalmazza.

      Üdvözlettel:
      Sztankó Dániel

  13. V. Róbert szerint:

    Tisztelt Sztankó Dániel!

    Tulajdonom van egy beépítetlen terület (építési telek), melyre illetékmentességet kértem 4 éves beépítési kötelezettség mellett.
    Családi házat építenék, melyet az új törvény szerint szeretnék 5%-os ÁFA-val megépíttetni, ehhez keresek generál kivitelezőt. Hogyan tudok olyan szerződést kötni a kivitelezővel melyre vonatkozik az 5% ÁFA (értékesítésnek minősül és nem kivitelezésnek), de az illetékmentesség is megmarad azaz a végén az én nevemre szól a használatbavételi engedély? Ha szükséges az építési kérelmet be tudja adni a kivitelező a saját nevében (adok hozzá jogosultságot), de a végén értelmezésem szerint az én nevemre kell szólnia a használatbavételinek, és ez nem tudom így értékesítésnek számít-e?

    Válaszát előre is köszönöm.

    • Sztankó Dániel szerint:

      Kedves Róbert!

      A generálkivitelező által értékesített lakásra mindenképpen 5 %-os áfa vonatkozik 2016-tól. A többi kérdés megítélése pedig egyéb körülményektől és szerződéses rendelkezésektől függ.

      Üdvözlettel:
      Sztankó Dániel

  14. Nagy József szerint:

    Kedves Sztankó Dániel!
    Budapesten, meglévő egylakásos lakóépület tetőtér-beépítése, felújítása ügyében január hónap folyamán lesz jogerős az építési engedélyünk. Az épületben 15-20 éve lakunk, a munkák elvégzéséhez ki is kell költöznünk.
    Építés, illetve kölcsön ügyében még nem történhetett semmilyen lépésünk.
    Kérdéseink:
    – vonatkozik-e erre az esetre is, hogy – a 27 % és 5 % közötti áfatartalmat – 5 millió forintig visszaigényelhetjük, a következő négy évben való megvalósítására vonatkozóan?
    – van-e olyan vonatkozó, kötelező eljárás, bejelentés, amit ebben az esetben el kell végeznünk.
    Köszönettel: Nagy József

    • Sztankó Dániel szerint:

      Kedves József!

      Egy másik blogbejegyzésünk foglalkozik az 5 millió forintig terjedő áfa-visszatérítési támogatással.

      Üdvözlettel:
      Sztankó Dániel

  15. Gizella szerint:

    Kedves Sztankó Dániel,
    Én is afelől érdeklődnék, hogy a mi esetünkben jogosan követelhető-e a csökkentett áfa a kivitelezőtől. Érdemes-e egyáltalán felvetni nála a témát?
    2014. októberében megkezdett építkezésről van szó, amely a kivitelezővel szerkezetkész állapotig történt megállapodás szerint. (A többi munkát független alvállalkozókkal fejeztettük be, de nem gondolom, hogy ezt érintené a csökkentett áfa kérdése.)
    Viszont még nincs meg a használatbavételi engedély, tehát az 2016-ban fog realizálódni.
    Szinte minden teljesítés már 2015-ben megtörtént.
    Amit fontos tudni, hogy ez nem egy a kivitelező által felhúzott családi ház, amit értékesíteni kívánt, hanem a mi kérésünkre indult el az építkezés.

    Válaszát előre is köszönöm.
    Üdvözlettel,
    Gizella

  16. Angela szerint:

    Kedves Dániel!
    Októberben kezdtük építeni családi házunkat. A kivitelezővel kizárólag az építési munkálatokra írtunk generálszerződést (nettó+27% ÁFÁ-t). Ő munkafolyamatonként számláz nekünk. Gondolom a munkálatokra innentől 5%-os ÁFÁ-t kell kérnie, de mit
    lehet tennünk az építőanyaggal? Azt a tüzép közvetlenül nekünk számlázza. Erre nem kérhetjük majd az adóvisszatérítést?

    Segítségét köszönöm!

  17. Géza szerint:

    Tisztelt Sztankó Dániel!
    Építési válalkozó vagyok.2015-ben értékesítettem egy új építésű ingatlant melyre tárgy évben használati engedélyt kaptam,illetve 10 % foglalót vettem fel.A foglaló után 27%-os áfát meg fizettem. A vételár további összeg teljesítést banki hitel finanszírozásból fizeti meg a vevő. 2016.02- hó-ig.A kérdésem! 2016-utáni teljes vételár kifizetést milyen áfa kulcsal kell elszámolnom. Tisztelettel. Géza

    • Sztankó Dániel szerint:

      Kedves Géza!
      Amennyiben a lakás értékesítésére még 2015-ben történt meg, akkor a teljesítés időpontja 2015-ben volt, így a teljes értékesítésre 27 %-os áfát kell alkalmazni. Ez még akkor is igaz, ha a vételár egy részét teljesítést követően kell megfizetni.

      Üdvözlettel:
      Sztankó Dániel

    • Géza szerint:

      Tisztelt Sztankó Dániel!
      A kérdésemet azal szeretném kiegészíteni hogy a birtokba adás még nem történt meg! Az ingatlan teljes vételár kifizetése után lesz birtokba adva . 2015-ben kötött szerzödésünkben is az szerepel hogy a foglaló 2015. 11-hóban került kifizetésre,de a végleges fizetési teljesítés és birtokba adás 2016.02-hoban lesz! A szerzödésünkben nincs külön bontva netto/brutto ár.

      Tisztelettel:Géza

  18. Varga Szilard szerint:

    Tisztelt Sztankó Dániel!
    Nagyon kérném a segítségét, legalább annyiban, hogy van-e értelme ügyvédhez fordulnunk.
    30M -rt vásároltunk sorházat, mely Dec 16.-án kapta meg a használatbavétel tudomásulvételéről szóló hatósági bizonyítványt.
    12M Ft-ot előlegként még 2015-ben megfizettünk. A maradék 18M Ft hitelből lesz fizetve, melyre 2016 FEB15-én kerül majd sor, azaz a cikke alapján a teljesítés már 2016 JAN 1 után lesz, azaz ekkor keletkezik adókötelezettségünk, melynek már csak 5% ÁFÁt kellene tartalmaznia.
    A szerződésünkből nem érthető, hogy netto vagy bruttó:
    “A felek megállapodnak abban, hogy a lakás és a telekrész bruttó vételára 29.990.000 (23.543.307Ft+6356.693 Ft ÁFA)”.
    A vállalkozó sem szerződésmódosításra nem hajlandó, sem a számlát nem hajlandó 5% áfával kiállítani a fennmaradó 18M után, sőt már DEC 18-án gyorsitott eljárásban kiállította a számlát.

    Teljesen tanácstalanok vagyunk, megtisztelő válaszát előre is köszönöm.

    Köszönettel
    Szilard

    • Sztankó Dániel szerint:

      Kedves Szilárd,

      Amennyiben a lakás átadására még 2015-ben történt meg, akkor a teljesítés időpontja 2015-ben volt, így a teljes értékesítésre 27 %-os áfát kell alkalmazni. Ez még akkor is igaz, ha a vételár egy részét teljesítést követően kell megfizetni.

      Üdvözlettel:
      Sztankó Dániel

  19. Varga Tamás szerint:

    Kedves Dániel!

    Generálkivitelezővel megállapodás előtt állunk. Az ő tájékoztatása szerint, az építőanyag-kereskedőnél neki 27%-os áfát kell fizetnie. Hogyan állítana ki 5% áfa tartalmú számlát?

    Üdvözlettel:
    Varga Tamás

    • Sztankó Dániel szerint:

      Kedves Tamás!

      Az építőanyag értékesítésére nem vonatkozik az 5 % áfa mérték, az 5 % áfa mérték ugyanis csak a lakások értékesítésére vonatkozik. Így fordulhat elő az, hogy az építőanyag-kereskedő 27 %-os áfát számít fel a generálkivitelező, amit a generálkivitelező levonásba helyezheti, majd a generálkivitelező 5 %-os áfa mértékkel számlát bocsát ki az új lakás értékesítésére.

      Üdvözlettel:
      Sztankó Dániel

    • Varga Tamás szerint:

      Kedves Dániel!

      Ebben az estben, ha jól értem, a generálkivitelező megveszi 27%-os áfával az építőanyagokat. Nekem, az egyösszegű végszámlán már 5%-al számlázza a felépített családi házat, majd az ebből származó különbözetet ő majd a visszaigénylésnél érvényesíti?

      Köszönettel:
      Varga Tamás

    • Sztankó Dániel szerint:

      Kedves Tamás!
      Ezt helyesen látja. Ily módon az építési vállalkozó a rá áthárított 27%-os áfát teljes egészében visszaigényli, az általa felszámított 5 %-os áfát pedig megfizeti az államnak. Az áfa fogyasztási típusú adó: gazdaságilag nem a vállalkozókat, hanem a végső fogyasztókat terheli.

      Üdvözlettel:
      Sztankó Dániel

  20. Biriki Lajos szerint:

    Kedves Sztankó Dániel!

    2015-ben vásároltunk egy telket építési szándékkal. Egy generál kivitelezővel szeretnénk megépíttetni a házunkat, megbízási szerződéssel, szakaszos fizetési ütemezéssel. Az lenne a kérdésem, hogy ránk vonatkozik-e az 5%-os áfa visszaigénylés vagy ez vásárlásnak minősül. Esetleg van más megoldás is?

    Köszönettel:Lajos

    • Sztankó Dániel szerint:

      Kedves Lajos,

      Amennyiben a kulcsra kész lakás átadására 2016-ban kerül sor, akkor erre az értékesítésre alkalmazható az 5 %-os kulcs.

      Üdvözlettel:
      Sztankó Dániel

  21. D Gábor szerint:

    Tisztelt Sztankó Dániel!

    Ha az én szerződésemben az szerepel, hogy “A szerzőfő felek megegyeznek, hogy a vállakozói díj bruttó x Ft (y Ft + áfa) …” akkor gondolom a zárójeles lebontás ellenére ez bruttó módon történő megállapodás, igaz? Tehát a vállakozó nyert esetemben az áfa csökkentésen?

    • Sztankó Dániel szerint:

      Kedves Gábor!

      Érdemes ezt a kérdést tisztázni a kivitelező. Az áfa-beli megítélés attól függ, hogy mi volt a felek szerződéses akarata – bruttó módon vagy nettó módon megállapodni.

      Üdv,
      Dániel

  22. Sztankó Dániel szerint:

    Kedves Olvasók!

    Gyakran kérdésként merül fel, hogy mi a teendő akkor, ha a felek 100 forint + 27% áfa összegben állapodtak meg. Első ránézésre nehézségben ütközik az ilyen eset értelmezése, hiszen itt a felek egyszerre alkalmazták a nettó+áfa módszert, ugyanakkor kifejezetten megjelöltek egy áfa összeget is. Az áfa-törvény nem tartalmaz rendelkezést arra vonatkozóan, hogy az áfa-mérték változásából fakadó előnyt kit illet meg – eladót vagy a vevő, így ez a kérdés a felekre van bízva. A feleknek megvan a szerződéses szabadságuk megállapodni egymással úgy ahogyan ezt jónak látják. A már meglévő szerződések értelmezése viszont már nem adójogi, hanem polgári jogi kérdés. Ugyanakkor az is biztos, hogy a 2016. évre eső teljesítési időpontban áfa címén 27 %-ot nem lehet elkérni.

    Üdvözlettel:
    Sztankó Dániel

    • Tamás szerint:

      Kedves Dániel!

      Tavaly vásároltam egy új építésű lakást. Szerződésemben nettó + 27% ÁFA összeg szerepel, 5 részletben ki is fizettem a teljes vételárat 2015 novemberéig. Használatba vételi engedélye még nincs az épületnek, így ugyan újnak minősül, de az értékesítése már megtörtént.
      Ilyen esetben vonatkozik rám/az eladóra az ÁFA csökkentés, vagy visszamenőleg már nem alkalmazható?

    • Sztankó Dániel szerint:

      Kedves Tamás!

      Amennyiben a teljesítés 2015-ben már megtörtént, akkor az 5 %-os áfa az Ön esetére már nem vonatkozik.

      Üdvözlettel,
      Dániel

  23. Nagy Ferencné szerint:

    Tisztelt Cim!
    Ha 2015.12.hoban elutaltuk az utolsó fennmaradó 75%ot a társasházépítönek es decemberben volt az epületre kiadva a lakhatása engedély es dec-ben birtokba vettük akkor já – e afa visszatérítés? Szerzõdés kötés idleness 2015.aug.18-a volt.
    Várom swgítõ válaszát.
    Üdv.Nagyné

    • Sztankó Dániel szerint:

      Kedves Nagyné,

      Jól látom, hogy az Ön kérdése elsősorban nem az áfa-mérték változásával kapcsolatos, hanem inkább a családi otthonteremtési kedvezménnyel?

      Üdvözlettel:
      Sztankó Dániel

  24. Miskó Pál szerint:

    Kedves Sztankó Dániel !

    Elnézést a rossz megszólításért !

    Üdvözlettel : Miskó Pál

  25. Miskó Pál szerint:

    Kedves Gábor !

    Ha jól értelmezem akkor ez csak az ingatlan fejlesztők által épített és használatbavétel után értékesített lakásokra és családi házakra vonatkozik az 5 % os kedvezményes áfa . Magánszemély által generál kivitelezővel építtetett családi házra társasházra ez nem vonatkozik ? Ezt azért kérdezem mert nagyon sok magán építtető megkeresett mert a jogszabály nem egyértelműen fogalmaz .

    2007. évi CXXVII. törvény az általános forgalmi adóról.

    10. § Termék értékesítésének minősül továbbá:

    d)12 az építési-szerelési munkával létrehozott, az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő ingatlan átadása a jogosultnak, még abban az esetben is, ha a teljesítéshez szükséges anyagokat és egyéb termékeket a jogosult bocsátotta rendelkezésre.

    Köszönettel : Miskó Pál

    • József szerint:

      Kedves Dániel, Kedves Pál,

      Én is arra a kérdésre keresem a választ, hogy ha generálkivitelezés alapján épül a lakás, akkor hogy alakul az Áfa mértéke? A magánépíttetőket megillető Áfa visszaigénylési kedvezményből ez a kör egyértelműen ki van zárva, erről nyilatkozni is kell. Viszont az Áfa törvény csak az értékesítés áfáját (Áfa Tv. 86. § (1) ja), jb)) csökkentette 5 %-ra, a termékértékesítését nem. Nem értem, hogy ez a lakásszerzési mód miért lenne kizárva az Áfa-csökkentésből.

    • Sztankó Dániel szerint:

      Kedves József,

      A kedvező 5 %-os áfa mérték minden áfa-köteles termékértékesítésre vonatkozik.

      Üdvözlettel,
      Dániel

  26. B. Borbála szerint:

    Tisztelt Sztankó Dániel!

    Számomra felfoghatatlan, hogy hogyan lehetséges az, hogy ha valaki a vételárat egyösszegben határozza meg, és az állam elenged az adó összegéből, az az eladónál csapódjon le. Az áfa egy közvetett adó, vagyis a vevő fizeti meg ( egyenes adózás esetén), az eladó csak bevallja és tovább adja az államnak az összeget( csökkentve a levonható áfával). A bírósági gyakorlat szerint, ha a felek nem rendelkeznek külön az áfáról akkor a szerződésben meghatározott összeg tartalmazza az áfát is. Vagyis a 2015- ben megkötött megállapodás szerinti vételár nettó+ 27%-os áfát tartalmaz. Mivel 2016-ban 5% -os áfával kapjuk a végszámlát, ez azt is jelenti, hogy nekünk, vevőknek, csökkentett áfa összeget kell fizetnünk és a bruttó összeget az eredeti nettó összeg + az 5 %-os àfa adja. Számomra nem világos, hogy miért kellene, a nettó alapot a különbözettel növelni. Miért az eladó nyerné meg az adókülönbözetet amikor a vevő fizeti az adót. Kérem segítségét ennek megértésében. Továbbá szeretném kérdezni, hogy a cikkben szereplő nettó és bruttó elszámolás megkülönböztetése milyen jogszabályi vagy egyéb alapon történik? Hol találhatok erre vonatkozó rendelkezést?Válaszát előre is köszönöm

    • Sztankó Dániel szerint:

      Kedves Borbála!

      Az áfa-törvény csak az áfa mértékére és a teljesítési időpontra tartalmaz előírást. Eszerint, ha a teljesítés időpontja 2016-ra esik, akkor azt már arra már az új 5%-os adómértéket kell alkalmazni. Arra valóban nem tartalmaz rendelkezést az áfa-törvény, hogy az áfa-mérték változásából fakadó előnyt kit illet meg – eladót vagy a vevő, így ez a kérdés a felekre van bízva. A feleknek megvan a szerződéses szabadságuk megállapodni egymással úgy ahogyan ezt jónak látják. A már meglévő szerződések értelmezése viszont már nem adójogi, hanem polgári jogi kérdés.

  27. Gábor szerint:

    A cikk azt írja, hogy bruttó megállapodás esetén a feleknek kell “közös megegyezéssel módosítani” a szerződést, hogy 2016 esetén a kedvezmény a vevő oldalán csapódjon le.
    Van-e bármi jogorvoslat arra vonatkozóan, amennyiben a vállalkozó nem mutat hajlandóságot a szerződés módosítására, vagy teljesen a vállalkozón jóindulatán múlik az egész?

    • Sztankó Dániel szerint:

      Kedves Gábor,

      Minden szerződésmódosítás lehetősége azon múlik, hogy a felek mennyire hajlandóak egymással megállapodni.

      Üdvözlettel,
      Sztankó Dániel

Kövesse a bejegyzés kommentjeit RSS-en!